Понятие и виды коммерческой недвижимости

15 июля 2016, 13:09 501

 

 

Коммерческая недвижимостьЖилая недвижимость может быть отнесена к разряду коммерческой, если при её использовании предполагается, что владелец получает прибыль. Например, многоквартирный жилой дом, априори, является коммерческой недвижимостью, но отдельная квартира  будет  уже частным жильем. Строительство дома с большим количеством квартир считается инвестиционным проектом  в отрасли коммерческой недвижимости, где необходимо составлять архитекторские планы, проектировать помещения дома и контролировать его возведение  — это всё  инвестиции финансов, которые направлены на извлечение прибыли в будущем. Однако одна отдельная квартира рассматривается как жилая недвижимость, и впоследствии, после продажи квартир по проекту многоквартирного жилищного строительства - проект перестает быть коммерческим и переходит в область индивидуальной жилой недвижимости.

Не стоит забывать, что недвижимость является «основными средствами», то есть также как и любой продукт длительного использования, она подвержена износу. Следовательно, для того чтобы покрыть амортизацию, необходимо, чтобы недвижимость приносила прибыль.Итак, осознав важность коммерческого использования недвижимости можно перейти непосредственно к её определению.

Коммерческая недвижимость — это здания, участки земли и сооружения, которые используются для деятельности, связанной с последующим получением прибыли на постоянной основе или увеличением объёмов капитала, выручки от аренды, дохода от инвестиций. Коммерческая недвижимость объединяет в себе совокупность офисных зданий, объектов промышленности, гостиниц, торговых центров, магазинов, сельскохозяйственных предприятий, складов и гаражей.

Сектор  коммерческой недвижимости  существенно более маленький, чем  жилой,  следовательно, и  сделок там происходит меньше.

В тоже время по всему миру коммерческая недвижимость рассматривается как  наиболее привлекательная. Стоит отметить,  что в данном разделе недвижимости основной  формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость будет развиваться высокими темпами, так как она имеет большой ресурс для роста, что подтверждается опытом Европы и Америки. Аренда – самое перспективное направление, так как объект приносит прибыль на долгосрочной основе и при этом остаётся в собственности.

Разумно разделять коммерческую недвижимость  на ту, что приносит  доход — т.е. непосредственно недвижимость, имеющую коммерческую направленность и создающую условия извлечения прибыли — промышленную/индустриальную. 

Чтобы правильно выбрать, как использовать недвижимость, необходимо учитывать: ожидания от прибыли в будущем, сколько собственных средств собственник может вложить в развитие объекта, в течение какого времени он хочет выйти на самоокупаемость объекта, какие конкуренты у него есть. 

1) Если в собственности есть земельный участок, а капитальное строительство невозможно в виду отсутствия денежных средств и инвесторов, то рационально использовать землю в качестве стоянки. Также можно получить разрешение и создать гаражный кооператив. Однако такое использование земли не самый  прибыльный вариант, а лишь способ сократить издержки на содержание земельного участка. Если нет возможности строить – можно организовать стоянку.

2) Если строить торговый комплекс или магазин, то стоит:

А) правильно выбрать расположение;

Б) использовать  функциональные решения, удовлетворяющие потребностям  потенциальных  посетителей;

В) корректно составить прогноз  того, как будут развиваться   территории,  в том числе те, что прилегают к участку застройки (в течение 6— 12 лет);

Г) создать общую атмосферу,  которая достигается  в  результате проектирования и дизайнерских  усилий;

Д) осуществить отбор арендаторов;

Е) правильно выбрать управляющую компанию.

Для торговых  комплексов требуется также предоставлять сервисные  услуги своим арендаторам, помимо  перечисленных действий.

Обладая полнотой информации, имея большой запас финансовых средств, сотрудничая с профессиональными девелоперами, обладая опытом и компетенциями в ведении крупного бизнеса, имея все разрешения и предписания – можно строить торговый центр.

3) Если сдавать в аренду офисные помещения, то необходимо помнить, что для офиса важно: 

А) выбрать местоположение, Б) выполнить здание, с высоким уровнем качества (отделка, состояние фасада и главного входа, оснащение лифтами и лестницами),В) обеспечить высокое качество менеджмента (выбрать управляющую компанию, обеспечить наличие экстра-услуг для арендаторов). 

К офисным помещениям относятся: здания с офисами, здания административного значения, бизнес-центры, старые особняки, здания, расположенные отдельно, помещения расположенные на невысоких этажах жилых домов, арендованные помещения в бывших или функционирующих предприятиях, цокольные этажи строений, помещения со свободным назначением.Коммерческая недвижимость

Если в собственности есть здание, которое подходит по местоположению, качеству менеджмента, инфраструктуры и отделки – можно начинать  искать арендаторов 

4) Чтобы заниматься гостиничным бизнесом, юридическое лицо должно знать, что гостиничные проекты в наши дни в России по праву считаются  самыми  сложными объектами инвестирования  в недвижимость, приносящую прибыль. Возведение новых гостиниц или реконструкция раритетных гостиниц высочайшего  класса, их оснащение и расходы на эксплуатацию являются весьма рискованным вложением средств, потому что  расходы на подобные проекты в разы превышают затраты на строительство современных  торгово-развлекательных  комплексов или офисов. Кроме того,  «пятизвездочные» гостиницы характеризуются очень длительным сроком окупаемости, поэтому российский рынок прибыльной недвижимости склонен развиваться в сторону гостиниц низкого тарифа и более низких капитальных  вложений. При готовности рисковать и нести высокие расходы, а также  долго ждать того момента, когда денежные средства начнут возвращаться – можно построить отель.

5) Если развивать малый бизнес на территории своего объекта, то не стоит забывать, что Российская недвижимость в сфере промышленности  сейчас находится в начальной стадии развития.

Перед заключением сделки, арендатор проведёт полный анализ документов, удостоверяющих права, чтобы  убедиться в бесспорном   праве  продавца на  предложенный объект, в возможности  отчуждения этого объекта по закону и в правах нового собственника на пользование этим объектом по задуманному назначению. 

С развитием процесса, с  появлением реальных собственников количество сделок в этой  сфере будет расти.  Это лишь первая сторона вопроса. С другой стороны, по всей стране в разных городах можно воочию увидеть  пустые заводы и фабрики  с вышедшими из строя инженерными сетями и стоящие без  окон и дверей. Собственники на них так и не находятся. 

Коммерческая недвижимостьЭтому есть  несколько причин:

1.  Промышленная  застройка  60-80  годов не  соответствует современным  требованиям, а реконструкция  слишком дорого стоит. Снести объект и построить новый дешевле, чем восстановить объект.

2. В  наши дни главный потребитель индустриальной недвижимости – это небольшие компании,  которым для развития нужны весьма специфичные объекты недвижимости. Эти объекты должны обладать высокими мощностями, также важно, чтобы в наличии были железнодорожные подъездные  пути. Для таких целей предпочтительны  здания высотой в один этаж и важно, чтобы это были отдельно стоящие здания, имеющие отдельные, ни от кого независящие коммуникации.

3. Как правило, промышленные объекты не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. 

4. Предлагаемые объекты очень часто находятся в плачевном состоянии  и при этом собственники устанавливают завышенные цены на них.

5. Нет полноты информации об индустриальной недвижимости, ее юридическом статусе, состоянии и размерах.

Если все в порядке с документами на объект, который находится в хорошем состоянии; есть подъездные пути и объект подходит для ведения малого бизнеса – можно использовать его как промышленную коммерческую недвижимость. 

Автор - Дмитрий Андреев



Комментарии
{**}