Инвестиции в коммерческую недвижимость: правила игры в кризис

01 января 2016, 17:40 882

В 2015 году инвестиции в коммерческую недвижимость составят по разным оценкам от 2,3 до 3 млрд долларов. Если эксперты окажутся правы, то даже при реализации наиболее оптимистичного прогноза этот показатель окажется худшим за последние десять лет. Даже в памятном 2009-м в торговые центры, склады и офисы было вложено 3,2 млрд долларов. Но тогда все участники сектора не без оснований могли рассчитывать на скорое его восстановление. Сегодняшние перспективы выглядят далеко не так радужно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2015 году

коммерческая недвижимостьОсновной причиной снижения инвестиций в коммерческую недвижимость является спад активности со стороны иностранцев. По некоторым подсчетам, в 2015-м они вложили в российские объекты порядка $540 млн. Это почти втрое меньше по сравнению с прошлым годом. Более 60% суммы были обеспечены тремя крупными сделками – продажей двух зданий «Метрополиса» и складов «Чехов-2». В целом доля контрактов с участием иностранцев упала до 18% (-25%).

Безусловным лидером по количеству заключенных соглашений по-прежнему остается столица. Здесь вращается около 85% всех вложенных денег. А вот позиции Санкт-Петербурга в этом отношении пошатнулись. Раньше сюда инвестировали до 10% от общероссийской суммы, в 2015-м этот показатель сократился вдвое.

Метания рубля в сочетании с повсеместным переходом на оплату отечественными деньгами привели к тому, что в России практически не осталось стабильных активов с валютным доходом. Если раньше перед осуществлением инвестиций в коммерческую недвижимость можно было сравнивать прибыльность проектов в РФ и Европе, то сегодня это крайне затруднительно.

Серьезно поменялась и структура рынка. Например, доля гостиниц, которая прежде составляла едва ли не треть от всех вложений, упала до 1%. Торговые площади сегодня востребованы значительно меньше офисных и складских помещений. Однако если произойдет чудо, то есть, ситуация нормализуется и экономика пойдет вверх, следует ожидать резкого роста спроса именно в этом сегменте.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – офисы по-прежнему востребованы

бизнес-центр класса "А"Заинтересованность в офисах выросла существенно. Несмотря на увеличение числа пустующих площадей (около четверти помещений столичных бизнес-центров класса «А» сегодня свободны) и высокую конкуренцию, инвестиции в коммерческую недвижимость данного типа по-прежнему пользуются популярностью. По расчетам экспертов, на них приходится больше половины общего объема соглашений. Объяснить подобный спрос можно несколькими факторами.

Иностранных вкладчиков привлекает то обстоятельство, что ряд офисов генерирует денежные потоки в иностранных валютах. Кроме того, в ближайшие несколько лет ожидается существенное падение предложения, связанное с резким снижением активности застройщиков. В 2015-м планировалось ввести 1,4 млн м² офисных площадей – в реальности этот показатель вряд ли превысит 1,1 млн м². В 2016 году речь, вообще, идет пока только о 400 тыс. м². 

Как вести себя в кризис

инвестиции в недвижимостьКак показывает опыт предыдущих кризисов, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость с нормализацией экономической ситуации восстанавливаются в кратчайшие сроки. Переизбытка площадей в секторе пока не наблюдается – по этому показателю Россия уступает большинству европейских стран. Как только вернется спрос, придут и деньги, но вся проблема в том, что время окончания финансовой депрессии предсказать более-менее конкретно не возьмется сегодня никто.

У желающих вкладывать в сектор есть по большому счету только два варианта поведения. Первый путь подразумевает терпеливое ожидание – рано или поздно ситуация должна хотя бы проясниться. Вторая стратегия связана с приобретением различных активов, многие из которых будут предлагаться по очень заниженным ценам. Естественно, что для иностранцев подобные инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с немалым риском, так как поведение российских властей совершенно непредсказуемо.

Чего ждать в 2016 году

Большая часть экспертов предсказывает, что 2016-й не принесет отрасли особого роста. Общий объем сделок, по их мнению, может составить от $2 млрд до $4 млрд. Очень многое зависит от поведения рубля: если он продолжит решительно падать, показатели будут снижаться. В остальном, наступает идеальное время для покупки качественных активов и входа в различные перспективные проекты.

Инвестиции в коммерческую недвижимость будут делать преимущественно отечественные компании. При этом нельзя забывать о том, что их возможности не так велики в связи с ограничением доступа к дешевым кредитам. Иностранцы в большинстве своем продолжат дожидаться, чем закончатся нынешние геополитические разборки. Остается надеяться, что рано или поздно ситуация все-таки стабилизируется.



Комментарии
{**}