Ипотечный рынок вырастет на порядок

29 сентября 2014, 16:37 1417

Агентство АИЖК опубликовало обзор, в котором ипотечный рынок обещает прирост порядка 130%, если сравнивать с прошлогодними показателями. Такие отличные темпы обусловлены снижением средневзвешенной ставки по кредитам до 12,5%. Уже можно смело утверждать о рекордном приросте. Так, Росреестр утверждает, что первом полугодии 2014 более 26% приобретаемого жилья регистрировались через рынок ипотечного кредитования. А до конца 2014 этот показатель обещает вырасти еще на 3%, если тенденция сохранится.

Ценовая динамика

ценовая динамикаПроведя соответствующий анализ, АИЖК выяснило, что ипотечный рынок сегодня прибавил не в силу создания так называемого «пузыря». Стоимость жилья предсказуемо выросла только за 6 месяцев почти на 5%. Но с учетом инфляции (по официальным данным она составит около 7%) можно говорить об объективном снижении цен, то есть жилье становится чуть доступнее.

Оживление в сфере продажи жилья происходило также со значительным перевесом покупки новостроек. Общий рост покупок увеличился на 16%, причем в основном – не за счет «вторичных» перепродаж, а за счет оформления собственности в новостройках.

Ставки на ипотечном рынке примерно сохранились на прежнем уровне и составили в среднем 12,3%. Однако нестабильность финансового сектора, которая обусловлена общей экономической ситуацией, а также возникшими сложностями с привлечением банками зарубежных капиталов предполагают некоторое повышение процентов в дальнейшем.

Рынок ипотечного кредитования в цифрах

ипотечный рынокЕсли говорить о количестве оформленных договоров, то Банк России приводит следующие цифры (на них, в частности, ссылается и АИЖК). За шесть месяцев 2014 выдано более 448,5 тысяч кредитов, общая сумма которых порядка 770 миллиардов рублей. Это в 1,33 раза больше по количеству, чем было выдано до июля 2013, и в 1,42 выше в рублевом выражении.

К концу 2014, согласно прогнозу агентства, средневзвешенная ставка немного вырастет (до 12,5%), а динамика развития ипотечного рынка зафиксируется на 120-130 процентах по отношению к 2013. Заметно повлиять на процесс сможет только резкое замедление экономических показателей, что отразится как на потреблении в целом, так и в сфере кредитования.

Растущая роль банков

Постепенно смягчаются условия выдачи займов, что положительно повлияло на их количество. Так, практически половина из них выдана при первом взносе ниже 30% от суммы договора. С другой стороны, для самих финансистов такая политика несет определенные риски, о которых говорит АИЖК.

Суммарная доля займов ипотечного рынка уже превышает 3 триллиона. Качество этого портфеля пока достаточно высокое, однако договора с взносами от 10-20% увеличивают кредитные риски. В перспективе такие займы (а их более 34%) могут вызвать системные проблемы.

Тем не менее, ведущие финучреждения, которые контролируют порядка 70% данной сферы, продолжают смягчать требования к заемщикам, причем тренд этот вынуждены поддерживать и остальные, так как просто потеряют клиентов. Чем грозит подобная уступчивость?

Основные риски ипотечного рынка

процентная нагрузкаСпециалисты выделяют самые явные из них. Во-первых, имеется большая вероятность несвоевременного выполнения заемщиками взятых обязательств, так как процентная нагрузка достаточно велика. Согласно подсчетам АИЖК, если величина первоначального платежа уменьшается с 30 до 10 процента, то вероятность дефолта увеличивается сразу в полтора раза.

Во-вторых, финансовая организация может потерять деньги и при реализации залогового объекта в случае расторжения отношений с должником. Продажа «проблемной» квартиры может до конца не компенсировать задолженности, если учитывать еще и процесс взыскания, и потраченное на него время. Конечно, такой риск можно нивелировать, применив страхование ипотечного кредита.

Следует отметить, что до настоящего времени опасения экспертов не оправдываются. Пока процент просрочки невелик, чуть больше 2. Для сравнения, в розничном портфеле дела гораздо сложнее – порядка 7,3% проблемных и просроченных. При этом рынок ипотечного кредитования показывает отличные результаты погашения: свыше 95,3% заемщиков демонстрируют полное отсутствие просрочек платежей.

Но в случае, когда рост резко замедлится, можно ожидать массовых проблем. Ведь количество проблемных долгов увеличивается. За рассматриваемый период он составил 15 процентов, а это сумма более 62 миллиардов. Какие действия смогут снизить риски?

Следует осторожнее выбирать клиентов и не пренебрегать требованиями к ним. К примеру, ухудшения в экономике прежде всего затронут тех, кто живет на «серую» зарплату. Что касается лидеров рынка, то доля договоров с первым взносом ниже 10% у ВТБ менее 10%, зато Сбербанк около 50% выдает на условиях платежа менее 20%. Здесь работают несколько акционных программ типа «Молодая семья». Но как быть с депрессивными районами, где квартира может резко подешеветь, а должник будет не в состоянии выполнять обязательства?



Комментарии
{**}