Формирование цен на жилье не связано с себестоимостью строительства

17 июля 2015, 17:25 2523



 

СтроительствоОбъемы строительства жилой недвижимости в России выросли – кризис подстегнул девелоперов к сокращению сроков сдачи в эксплуатацию как можно большего количество домов пока не упал платежеспособный спрос. По данным Росстата, за первые пять месяцев 2015 года рост показателей по вводу готовых жилых домов составил 25 процентов по отношению к тому же периоду 2014 года - было сдано 28 миллионов квадратных метров. Согласно уточненным данным, в 2014 году также был зафиксирован рост темпов ввода жилой недвижимости - на 18 процентных пунктов.

Снижение доходов делает квартиры все более недоступными

При этом стоимость квадратного метра жилья снизилась незначительно и становится все менее доступной с учетом снижения реальных доходов населения и уровня жизни. В этих условиях формирование справедливой рыночной цены квадратного метра особенно важно для тех, кто собирается обзавестись собственным жильем.

Себестоимость строительства - малая доля ценыСтроительство

Стоимость жилья складывается из многих факторов. Часто при повышении цен на недвижимость представители строительной индустрии ссылаются на конъюнктуру рынка цемента, бетона и т.п. Однако все материалы, используемые при возведении любого здания, составляют не более половины затрат. Даже доля цемента, одного из самых массовых компонентов в строительстве, ничтожна - не более 3-4 процентов.

В действительности, застройщик несет расходы на всех этапах строительства - от покупки земельного участка, проведения проектно-изыскательских, строительно-монтажных работ, подведения коммуникаций и подключения к сетям, до маркетинговой и рекламной компаний по продаже объекта недвижимости и сдачи его госкомиссии. Кроме того, девелоперы, зачастую, не имеют собственных средств для несения всех издержек, и привлекают заемный капитал. А стоимость кредитов также отражается на конечной цене квадрата. Наконец, есть место в списке затрат и коррупционной составляющей, с которой сталкиваются многие - если не все - девелоперы России. Система согласования строительства, по мнению наблюдателей, давно устарела и прогнила изнутри. Так, недавно к 10 годам лишения свободы за получение взятки в 4 миллиона рублей был приговорен бывший первый заместитель руководителя конкурсного агентства Калининграда Валентин Айвазян.

СтроительствоСебестоимость не влияет на наценку

Впрочем, себестоимость объекта влияет на его цену, но не на наценку. Ведь рыночный прайс на те же квартиры зависит от факторов, никак не соотносящихся с затратами на строительство.

Например, Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika, рассказал в интервью агентству «Свободная Пресса», что коммерческая цена жилья связана в первую очередь с местоположением объекта и окружающей его инфраструктурой: «В любом случае конечная цена в большей степени зависит даже не от себестоимости строительства, а от конкретных особенностей проекта — хорошей транспортной доступности объекта, наличия благоустроенной территории и так далее», — пояснил он.

Действительно, квартиры в домах, расположенных неподалеку от транспортных узлов, школ, детских садов, магазинов, парков и других рекреационных зон, всегда стоят дороже, чем объекты вдали от них, даже если постройки абсолютно идентичны - что еще раз подтверждает значение косвенных факторов в цене жилья. По словам эксперта, цена квартиры в новостройке также зависит от этапа строительства, поскольку для привлечения инвестиций на начальных этапах, застройщики готовы предложить хороший дисконт, который снижается по мере готовности здания.

Мнение эксперта

В интервью корреспонденту информационного агентства «Деловые Новости» эксперт в области мировой экономики и ГЧП Виталий Сорокин подтвердил точку зрения Александра Щиголя, заявив о рыночной привлекательности жилья, которая лежит в основе ценовой политики застройщика: «Крайне редки случаи, когда себестоимость товара напрямую влияет на его цену. Высокая цена жилья отнюдь не зависит от прямых факторов, то есть от себестоимости строительства и строительных материалов. Все цены определяются рыночной привлекательностью объекта, а также репутацией застройщика, которая выступает гарантом доведения строительства до логического завершения - сдачи объекта в эксплуатацию. Стоимость квадратных метров также корректируется в зависимости от экономической ситуации в стране - в периоды падения спроса, наблюдается снижение стоимости среднего предложения. На рынке недвижимости доминируют такие же экономические законы, как и на любых других рынках - пока спрос превышает предложение, цена растет. Когда спрос снижается - падает цена, что опять же никак не связано с себестоимостью строительства».



Комментарии
{**}